空き家物件をリフォームして憧れのセカンドハウスを入手する方法

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今30代~40代以上の人が田舎にセカンドハウスを持つ人が増えて来ています!!

「え!!なんで!?」

そんな疑問を持つ人もいると思いますが、セカンドハウスを持つ人は平日は都会で仕事をしながら生活し、週末の土日だけは静かな田舎で生活をするのです。

セカンドハウスと聞くと別荘を思い浮かべる人も多いと思いますが、昔はセカンドハウスは別荘と同じ扱いで、お金持ちが長い休みを使って避暑地やリゾート地に行くために買うもので、高価な物件も多く普通のサラリーマンが買える金額ではありませんでした。

でも、最近は空き家が増えているので築年数の古い建物などの値段が下がり、一般的な年収のサラリーマンでもセカンドハウスを購入する人が出てきたのです。

セカンドハウスを買った事で、都会と田舎を行ったり来たりできるので現在ではそのような二地域生活を楽しむ人も出てきています。

セカンドハウスと別荘の違いは?

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セカンドハウスとは名前の通り、第2の住まいになります。

セカンドハウスと別荘の定義の違いに、毎月1日以上利用しているかどうかがポイントになります。例えば、週末は第2の住宅を利用するってことであれば、その物件は、別荘ではなくセカンドハウスと呼ぶのが適しているでしょう。


それに対して別荘とは、皆さんのイメージ通り、お金を持ってる富裕層が避暑地や避寒を目的に建てる高価な建物のことを指すことが多いです。


平日は都内に住んで仕事して、週末の土日だけ田舎に行き静かな自然の中で生活をするという、それがセカンドハウスを所有する方で、注目されているライフスタイルになります。

セカンドハウスは税制上でも優遇される

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物件を購入する時は以下のような4種類の税金を納める必要があります。

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税

印紙税、登録免許税、不動産取得税は物件を購入する時にかかる税金なので一度支払ってしまえば終わりですが、固定資産税は毎年1月1日に物件を所有してる所有者に課税されます。印紙税と登録免許税は購入する物件の金額と新築または中古物件で変わってきますので、購入する時に確認が必要になります。

不動産取得税は、不動産を購入した時に課税され、不動産所得税の計算方法は以下の通りになります。

土地+建物の税額=固定資産税x4%

こちらが、不動産取得税の基本の計算になります。

セカンドハウスの場合は軽減税率で税金を抑えられる

不動産取得税には新築の場合と中古物件の場合は、それぞれに軽減税率が設けられており、住宅として認められた場合は税率が低くなり課税される金額を低く抑える事ができます。

ここで1つ注意する事があります。同じ建物を購入する場合でも「別荘」として購入した場合には、この軽減税率というものが適用されません。それに対して、セカンドハウスとして購入であれば、軽減税率が適用され不動産取得税に課税される金額を抑える事ができます。

土地面積や購入額によって異なりますが、仮に土地建物で合計1000万円を要した物件の場合、固定資産税と都市計画税の合計が17万円だったのに対して軽減税率を受けると10万2千円と支払う税金を抑える事ができます。

軽減税率が適用される条件とは

住宅を購入すると毎年必ず建物と土地に固定資産税と地域によっては都市計画税が課税されます。固定資産税と都市計画税には軽減税率があり、所有者の建物と土地が一定の条件をみたしていれば、所有者の支払う税金負担額を減らせる制度です。

固定資産税と都市計画税の軽減税率を受ける為には、物件を購入後に自分で確定申告をしないと軽減税率を受ける事は出来ません。

不動産取得税に対して軽減税率を認められる為には3つの要件を満たす必要があります。

1.建物が住居として認められること。
2.土地を先に購入した場合は、購入後3年以内に建物を新築する事。
3.土地を借りて新築を建てた場合は、建物を建ててから1年以内に土地を取得する事。

以上の3つが固定資産税と都市計画税の軽減税率を受ける為の条件になっています。

セカンドハウスと認められる為には

購入したセカンドハウスが税制面からも優遇されると分かり、興味が湧いてきた人もいるかもしれませんが、どの場合にセカンドハウスとして認められるか紹介していきます。

1.自宅から会社までの通勤時間にとても長い時間がかかるので、平日は会社の近くや会社に通える住居を持つ。

2.週末は必ず帰る場所であり、平日は都内や市街地に住んでる。

3.通勤距離が遠いので、会社の近くに持つ住まい

上記のような日常生活を送ってる人はセカンドハウスとして申請すると認められます。1つ絶対に忘れてはならない事は、セカンドハウスを購入後に税制の優遇措置を受ける為には

「セカンドハウス取得後60日以内に都道府県の税務署に申請する必要があります。」

セカンドハウスを取得する時は、事前に税務署に税制の優遇措置や申請などを相談しておく事も大切になってきます。

セカンドハウスのメリットは都会と田舎両方の良さを楽しめる

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セカンドハウスを持ちたいと思ってる人にとっての大きなメリットは、平日と週末で都会の良さと田舎の良さの両方を感じる事だと思います。

平日は都会や市街地に住むことで仕事や買い物に行きながら利便性の良い生活をしながら週末には田舎の自然にふれあいながら、家族とゆっくり生活をしたり、川や山に出かけて自然の遊びや趣味に没頭する生活をする事も可能なのです。

セカンドハウスを手に入れる事で、普段の生活に都会や市街地のような利便性と自然に囲まれた静かな時間の両方を日常に取り込める魅力があります!!

セカンドハウスには空き家の活用が最適

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セカンドハウスを購入する際は、どんな物件を購入するかしっかり考える必要があります。

セカンドハウスを自分の趣味用にしてしまうのか、定年後の移住も考え住みやすい家にするかテーマを決めて物件を探した方が良いです。

セカンドハウスを購入する人の特徴は、普段は都会に住んでるが週末は自然のある静かな場所で生活したい人もいますし、元々の出身が田舎で就職の為に都会に出て来て生活をしてるけど、定年後は田舎に戻って生活がしたい人など様々です。

都内や市街地などの住居は仕事や学校などが中心の生活ですが、セカンドハウスは自分の好きな趣味の部屋や大きなリビングでゆっくりくつろげる様にするなど自分がしたい生活をイメージしなくはなりません。

しかしながら、そんな理想のイメージに合致し、予算内で購入できる建売物件は中々見つかりません。また、新地を購入し新築として建てる場合でも大きく予算がオーバーすることが多いでしょう。

そこでお勧めするのが、空き家を活用したセカンドハウスです。

セカンドハウスに使うために空き家を購入する人もいますが、住みたい地域があるからという理由で空き家を購入する人もいます!

空き家なら土地建物を500万円以下で購入することも可能

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都会から遠く離れた田舎には、意外にも空き家物件が豊富にあったりします。以前は居住していたが利便性の高い都会に引っ越した場合や住居者が高齢化のため病院や老人ホームに入居した場合など様々な理由でそのまま空き家として放置してしまっている物件があります。

そういった物件が、売りに出されていますが、やはり田舎ということもあり中々買い手が付かず何年も放置されているのが現状です。そういった物件を活用することで、あなたが思う理想のセカンドハウスを低コストで取得することが可能です。

例えば、当初は2千万円や1千万円で売りに出されていた物件も、中々買い手が付かないとその所有者はどんどん売値を下げて、安くても良いから早く手放したいと考えるようになります。その結果、土地と建物合わせて最初の売値から500万円以上値下げすることもざらです。

中には、地域や物件にもよりますが、土地建物の売値自体が500万円という物件もあります。

そこから、物件所有者に対して交渉を重ねれば更なる値下げをしてくれる可能性もありますし、条件が合わなければ別の物件を探せば良いだけです。このように、空き家をうまく活用すると、理想のセカンドハウスが実現できるでしょう。

空き家をリフォームして理想の快適空間に仕上げる

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低予算で空き家を入手できたとしても、何年も放置された物件ですので生活するとなると厳しいものがあります。

屋根の一部が飛ばされて雨漏りしている場合や、壁が崩れていたり隙間風がひどい場合もあります。外観は問題なくても、トイレは和式で汲み取り式だったりと、お風呂・トイレ・キッチンなどの水回りは古さと劣化で現在社会においての生活水準には達せず厳しい状態です。

それは空き家物件である以上、仕方がないことで、それが当たり前だと思ったほうが良いです。そこで、有効的なのは「部分リフォーム」です。

もちろん、家全体をリフォームするとそれなりに費用を要し、新築と変わらない金額になったりします。その為、空き家を活用し田舎らしい古さを活かしながら生活するのに必要な部分を予算に合わせて部分的にリフォームすることがベストです。

その人の生活レベルや物件の状態にもよりますが、トイレ・お風呂・キッチンなどの水回りのみのリフォームをするだけでも見違えるように変わります。

そうして、自分のイメージするセカンドハウスの理想と予算を考えながら、部分的にさらには段階的にリフォームして空き家を生まれ変わらせる、それも一つの楽しみだったりもします。

空き家を購入してリフォームするときの注意点

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その際に、気をつける事はリフォーム予算です。安く空き家を購入出来てもリフォームによって予算オーバーしてしまうと意味がありません。

空き家リフォームする時に1つ決めておくことがあります。それは、リフォームする順番をしっかり決める事です。

必要のない場所からリフォームをしてしまうと、住んだ時にリフォームした所を後悔してしまいます。たくさん予算があれば空き家まるごとリフォームも出来ますが、予算が限られていれば必要最低限にしなくてはいけません。

購入する空き家の価格とリフォームの費用、そしてどの部分をリフォームするのかをしっかり決めて空き家物件を購入しましょう!そうすることで、空き家リフォームで新築に負けない素敵な家に生まれ変わります。

空き家物件をリフォームして新築のように生まれ変わった事例

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何十年も放置されてしまってる空き家は設備も古くなっていますが、それ以上に外壁や屋根の傷みがひどい場合があります。最初の見た目はボロボロでも、リフォームすると見違えるように変わり、さらには新築や建売物件とは違う独特の雰囲気を持った素敵な家に生まれ変わります。

こちらの空き家は所有者の人が近所に住んでいましたので、定期的に家の換気などをしてくれていたのですが、築年数も古く見た目でも建物の傷みが分かるくらいひどい家でした。

屋根瓦と外壁をリフォームするだけで見違えるように変わる

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外壁が傷み、瓦屋根も割れてしまったりしてるので、外壁をリフォームするのと同時に瓦屋根も葺き替わる事にしましたが、瓦はとても重いのでクレーンで降ろします。

下に落としてしまうと人に当たってしまう恐れもありますので、注意して作業しなくてはなりません。瓦屋根を剥ぎ終わった所から、瓦屋根の下側で傷んでる部分は板を取り換えたり、同時に古くなってるトタン外壁や白壁も壊していきます。

瓦屋根を剥いでしまうと、雨から建物を守るものが無くなってしまいますので屋根はスピード勝負になりますので天気予報で雨が降りそうな時はブルーシートで覆って、雨から屋根を保護したりもします。

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写真でも分かりますが、瓦屋根を剥いだ部分に新しい屋根の垂木を入れ新しくする瓦屋根の土台にします。

瓦屋根の土台も新しくする事で、また何十年も建物を雨から守ってくれる強い屋根になります。

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リフォーム後の写真ですが、元々古い建物なのでその古さも生かしたリフォームを行いました。瓦屋根も新しくし、外壁も一部白壁を残しながら焼板外壁に張り替えました。

焼板とは焼杉とも言われ、杉の板の表面を焦がして外壁に使う技術です。焼板は古民家のリフォームでもよく使われていますが、新築でも日本家屋の見た目が好きな人は好んで選ぶ外壁です。

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リフォーム前は、家の裏側から見ても年月が経過した事で傷みのある家だという事が分かりますが、今回のリフォームによってもとても綺麗になりました。

古い外壁とサッシは撤去され、2階部分の白壁も一度綺麗に剥がし綺麗に白壁を塗りなおした事で、白さが際立っています。外壁で使った焼板に合わせてサッシも黒いサッシに交換する事で建物に一体感があり、古い建物が嘘のように綺麗になりました。

出入りがしにくい玄関をリフォーム

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出入りがしづらい玄関をリフォームをして、リフォームの前の玄関とリフォーム後の玄関は全く違うものになりました。

この建物が築100年近く経つ一戸建てなんて誰も思わなくなりますし、リフォームした事によって、古い建物が美しい日本家屋になります。

キッチン・風呂・トイレなど水回りリフォームで生活環境を快適にする

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キッチンは対面キッチンを選びリビングが良く見れるようにしました。

リフォームをする時にハリや柱も見た目を綺麗にし、あえて見せる事で建物の中にも日本家屋の良さを出せるようにし、フローリングも薄めの色なので、キッチンの色も白にする事で統一感を出し見た目も良くなりました。

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リフォームした建物が大きかったのもあり、お風呂も広い浴室を選びました。

浴室も最初はキッチンに合わせて白で統一しようと考えましたが、日本家屋独特の雰囲気を浴室でも味わえればと考え、外壁と同じ濃いめのブラウンと白を採用することにします。

最初は、桧(ひのき)風呂と迷ったのですが、メンテナンスや維持のしやすやからシステムバスになりました。

浴室は湿気に気を付けなければならず、水はけが悪い浴室はカビの発生の原因にもなってしまいます。その為に、カビの発生を抑えてくれて手入れが簡単な浴室を選ぶ事も、セカンドハウスを購入する時は大切です。

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最後はトイレのリフォームになります。
トイレの場所が家の奥にあり、トイレまで距離が遠かったのでトイレの場所を変えます。

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元々は部屋だった場所にトイレを設置するには、水道管や下水管の変更もしなくてはならず大変でしたが、玄関からもリビングからも近く利便性が上がり、そして綺麗に仕上がりました。

今回は、玄関を上がった横にトイレを移動し、それに併せて、壁も板張りにして廊下もフローリングに張り替えた事で、とても素敵な内装の家になりました。

最後に

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最後まで読んで頂きありがとうございます。

空き家と聞くと朽ち果てたボロボロの一戸建てで、そんなものを購入しても活用方法がない、逆に損をしてしまうと思う方もいるかもしれませんが、そうではなく、今注目されつつある新しいスタイルの家の購入方法と言えるでしょう

週末は静かな田舎で過ごしたい人にもセカンドハウスとして、空き家は注目されていますし住みたい地域で、新築を購入できる予算は無いけど、集合住宅は嫌だと思う人も空き家に注目するようになりました。

昔は、一戸建てを購入するなら新築が当たり前の時代もありましたが、今は個人のライフスタイルに合わせて家を購入する人が増えて来ています。特に空き家を探してる人は、住みたい地域で一戸建てが欲しいと思ってる人もいますし、庭の広い一戸建てが欲しいから土地の広い空き家を探してる人もいます。

近年は、住宅で使われる建材もメンテナンス期間が長くなっていますので、1度しっかりリフォームをしてしまえば、最低でも10年以上はメンテナンスをしなくて済みます。住宅メーカーも色々なサイズに合うデザイン性の高い浴室やキッチン、トイレを出していますので、外は古く趣のある日本家屋に見えても家の中は新築と変わらない設備の住まいになります。

空き家を購入する時は、あなたが望む生活をイメージしながらリフォームプランを立ててみてくださいね。